Archivos mensuales: marzo 2015

PRECIO DE COMPRA, ¿CARO Ó BARATO?

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Una sencilla fórmula permite saber si se compra una ganga de casa, se ajusta a su precio o sí el inmueble está sobrevalorado.

Al alquilar, comprar o vender una casa a los implicados, tanto a los caseros o inquilinos, a los compradores o vendedores, siempre le asalta la misma duda, el precio. Es barato, está en precio o es caro el alquiler o la casa que deseamos comprar o vender.

Los expertos de Bankinter aseguran que una tabla y una sencilla fórmula se puede calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada casa, pero que al menos colocará al inmueble en un nivel de precios adecuado.

La clave se llama: PER

Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular. Seún Bankinter son estos:

a) Rentabilidad bruta por alquiler
El porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5%

b) El PER
Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería: (240.000 / 12.000) = 20 veces

De acuerdo con los datos anteriores, añaden desde Bankinter, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6%. Esto equivale a decir que el PER es de 22 años o 264 meses.

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 264 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado, aseguran los expertos de este banco. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 264 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 396.000 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 264 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.135 euros mensuales.

Con estos datos ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado.

Ajustes para cada vivienda

Desde Bankinetr también advierten que la tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:

1) Ubicación
Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda. Así, el PER de Madrid es de 20 años, el de Barcelona de 21 años y el de San Sebastián, de 27 veces. Por su parte, Las Palmas tiene un PER de 17 años.

2) Localización
Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado del distrito Chamberí en Madrid a la venta es de 4.087 euros, mientras que el de alquiler es de 15 euros metro cuadrado por mes (180 euros metro cuadro anuales, según los datos de idealista.com. De dividir el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 23 veces. Para Villa de Vallecas, con precio de compra de 2.076 euros metro cuadrado y de alquiler de 9 euros metro cuadrado (108 euros metro cuadrado anuales), el PER baja a 19 años.

3) Las mejores casas suelen tener un PER más alto

En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.
Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler, recalcan desde Bankinter.

Ramón Rodríguez

FUENTE: NEGOCIO.COM

PERMISO DE OBRA EN LA LAGUNA

CONSTRUIR EN LA LAGUNA

El Ayuntamiento de La Laguna decidió mantener la reducción del 50% del Impuesto Sobre Construcciones y Obras DURANTE EL AÑO 2015. Esta decisión se debe a los óptimos resultados obtenidos en el municipio desde que esta medida fuese aprobada por el pleno e implantada desde el pasado mes de agosto.

Además, esta iniciativa viene avalada también en atención a que la situación del desempleo continúa siendo crítica y que el subsector de la construcción continúa teniendo potencialidades que pueden incidir en la generación de empleo, se considera necesario mantener la transitoriedad durante el año 2015.

Teniendo en cuenta que la medida entró en vigor el día 9 de agosto de 2014, tras un análisis del periodo de tiempo comprendido entre dicha fecha y la de 14 octubre actual, y de la comparación con en el mismo periodo del ejercicio inmediato anterior, se deduce que la medida ha tenido un importante impacto por cuanto se ha pasado de 271 expedientes a 470.

Esta medida ha sido apoyada por la Patronal del sector de la Construcción, la Federación de Entidades de la Construcción de Santa Cruz de Tenerife, Fepeco.

Cabe recordar que este periodo de ampliación para la reducción del ICIO afectará a todo tipo de obras. Así, con dicha modificación de la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto Sobre Construcciones y Obras se reduce el tipo de gravamen vigente, pasando del 3,75% actual al 1,88%.

La legislación estatal otorga a los municipios un margen muy limitado para hacer uso de los tributos locales como verdaderos instrumentos de política fiscal para incidir de forma directa en la actividad económica, si bien se considera que a través del ICIO se pueden implantar medidas que puedan favorecer la reactivación del subsector mediante esta reducción temporal de la fiscalidad que incentive adelantar la ejecución de proyectos o que pueda afectar al establecimiento de prioridades de inversión, tanto de los agentes económicos, como de las familias.